sexta-feira, 7 de agosto de 2015

O ZONEAMENTO NA LEI 16.050/14
PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO:
o que mudou em relação à Lei 13.885/04 e novos conceitos e regras

REGRAS PARA IMÓVEIS LOCALIZADOS DENTRO DOS EIXOS DE ESTRUTURAÇÃO DA TRANSFORMAÇÃO URBANA

Como saber se meu lote está na área de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana?
Os imóveis contidos na área de influência dos Eixos estão demarcados no Mapa 03, excluindo-se as áreas mencionadas no § 1º do art. 76 da Lei 16.050/14. Se não estiver no Mapa 03, não esta dentro do eixo.

E se o imóvel estiver dentro do raio de influência das linhas de transporte, mas não estiver no Mapa 03?
O art. 76 descreve os critérios utilizados para determinação destas áreas, sendo que o §1º exclui algumas áreas da regra dos eixos.
Ou seja, mesmo que o imóvel esteja dentro do raio máximo estabelecido pelo art. 76, ele somente fará parte do eixo se estiver demarcado no Mapa 03.
A inclusão de imóveis e quadras na regra dos eixos poderá ser feita na revisão da Lei 13.885/04 (art. 77 da Lei 16.050/14)

Por que a Marginal Pinheiros e outras áreas que deveriam estar na área de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana de acordo com os critérios do caput do art. 76 não estão demarcadas no Mapa 03?
Porque o parágrafo 1º do art. 76 lista as áreas que estão excluídas das áreas de influência dos eixos. São elas:
•ZER
•ZOE
•ZEPAM
•ZEIS
•ZEPEC
•Operações Urbanas
•Sistema de Áreas Protegidas, Áreas Verdes e Espaços Livres
•Alguns Subsetores da MEM:
•Arco do Tietê
•Arco Tamanduateí
•Arco Pinheiros
•Arco Jurubatuba

E se o imóvel estiver no Mapa 03 mas se enquadrar nas hipóteses de exclusão do §1º do art. 76, estando delimitado em outro mapa? Neste caso, o imóvel não está na área de influência dos Eixos, tendo em vista que há um conflito entre os mapas. Entendemos que o texto da Lei dirime essa dúvida, ou seja, não está no Eixo. Por exemplo, se área em questão está demarcada como ZEIS no Mapa 04 e como Eixo no Mapa 03, vale a demarcação do Mapa 04, considerando os critérios do §1º do art. 76.

Meu lote está na área de influência dos Eixos de Transformação Previstos. Quando meu CA máximo passará a ser 4?
Os parâmetros e condições de instalação para as áreas de influência dos eixos previstos só passam a vigorar após emissão da Ordem de Serviços das obras das infraestruturas, após a emissão das licenças e após edição de decreto que definirá a área de influência do eixo (art. 83 da Lei 16.050/14).
Até que seja editado o Decreto, valem as regras da LPUOS vigente (com as alterações trazidas pela Lei 16.050/14), obedecendo o regramento estabelecido para as áreas fora do eixo.

Quais são os usos permitidos nas áreas de influência dos eixos?
É permitida a instalação de usos R e nR, exceto atividades classificadas como geradora de impacto ambiental.
Até a revisão da Lei 13.885/04, aplicam-se as categorias de uso R e nR e as respectivas subcategorias e grupos de atividade, inclusive a proibição a atividades classificadas como Ind-3 previstos na citada lei.
Ou seja, ficam proibidos os empreendimentos enquadrados nos grupos de atividade EMPREENDIMENTOS GERADORES DE IMPACTO AMBIENTAL da Subcategoria de uso: nR3 - usos não residenciais especiais ou incômodos - listados no Quadro 02 anexo ao decreto 45.817/05.

Quais são as condições de instalação e parâmetros de incomodidade nas áreas de influência dos eixos? Quais os parâmetros de ocupação do solo? Devem ser atendidas as disposições quanto à largura mínima de vias e quanto às áreas para embarque e desembarque, carga e descarga e parâmetros de incomodidade do Quadro 2/c da Lei 13.885/04 (inciso I do art. 78 da Lei 16.050/14). Quanto às vagas, não há mais um número mínimo exigido. Exige-se agora um número máximo. Os demais parâmetros são aqueles da zona de uso em que o imóvel se localiza. Quanto as parâmetros de ocupação, aplicam-se os do Quadro 2.

No caso do meu imóvel estar localizado no eixo e incidir melhoramento público, qual a contrapartida para o proprietário? Se o imóvel estiver na área de influência dos eixos, os potenciais construtivos básico e máximo do remanescente do lote serão calculados em função de sua área original e não será cobrada outorga onerosa do direito de construir relativa ao potencial construtivo acima do CA básico até o limite do CA máximo correspondente à área doada (§§ 7º e 8º do art. 79 combinado com o art. 81 da Lei 16.050/14 ). Quando a parcela doada ultrapassar 30% da área do lote, o potencial construtivo máximo correspondente à área que ultrapassou esse limite não poderá ser utilizado no remanescente do lote, sendo passível de transferência.

Quais são as condicionantes para imóveis localizados dentro dos eixos? Quais são os incentivos? Exigência de doação de 20% da área total de terrenos de empreendimentos implantados em gleba ou lote com área superior a 40 mil m², nos casos em que o parcelamento não for exigido pela LPUOS, sendo o mínimo de 15% para áreas verdes, podendo o restante ser utilizado para equipamento público, atendendo às restrições do parágrafo 3º do art. 79. Para lotes com mais de 5 mil m² e menos de 40 mil m², será obrigada a destinação de mínimo de 20% da área do lote para fruição pública, Taxa de permeabilidade de 20% e vedação máxima de 25% das extensões de face de quadra por muros (PDE - art. 79, parágrafo 4º) Quando uma parcela do lote for destinada à fruição pública, os potenciais construtivos básico e máximo serão calculados em função de sua área original, e não será cobrada outorga onerosa do direito de construir correspondente à metade do potencial construtivo máximo relativo à área destinada à fruição, contanto que atendidas as disposições do artigo. (PDE - art. 82) Em faces de quadra lindeiras a ZER na área de influência dos eixos, não se aplica a restrição de uso nR3 e o gabarito máximo na envoltória de ZER (PDE - art. 79, parágrafo 6º)

O que é a cota parte? Onde ela é exigida? Como funciona? A cota parte consiste no número mínimo de unidades habitacionais exigidos para determinado terreno para construção e ampliação de edificações, conforme fórmula do art. 79, parágrafo 1º. Ela é exigida apenas nos Eixos. Nas edificações de uso misto, a fórmula se aplica sobre a parcela de terreno correspondente ao potencial construtivo utilizado para o uso residencial.

Quais são as regras para instalação de PGT nas áreas de influência dos eixos? Para instalação de PGT, é vedado o acesso direto de veículos por vias onde estão implantados ou planejados os corredores de ônibus, exceto terminais rodoviários urbanos e interurbanos. (inciso V , art. 78 da Lei 16.050/14) Tal acesso pode ser permitido se houver pista de acomodação no interior do lote, com aprovação da CAIEPS após parecer da CET (§ 2º, art. 78 da Lei 16.050/14)

Qual a regra de número de vagas de estacionamento a ser aplicada nos Eixos? Não é mais obrigatório o atendimento ao número mínimo de vagas para estacionamento da LPUOS (PDE - art. 78, inciso IV) É obrigatório o atendimento às disposições de número de vagas das Leis de Hotéis (8.006/74), Teatros (13.703/03), Hospitais (14.242/06) e Escolas (15.526/12) (PDE – Art 369) É vedada a ocupação por vagas da área livre entre o alinhamento do lote e o alinhamento da edificação no pavimento ao nível do passeio público, exceto para atendimento das exigências de acessibilidade, atendimento médico de emergência e segurança contra incêndio; e de áreas cobertas no pavimento de acesso até o limite de 15 m do alinhamento da via (PDE - art. 78, inciso IV)São consideradas não computáveis as áreas cobertas de qualquer pavimento ocupadas por circulação, manobra e estacionamento de veículos (PDE - art. 80, inciso III), desde que seja observada a cota de garagem máxima fixada no Quadro 2 da Lei 16.050/14 e que o número de vagas não ultrapasse: - nos usos R, 1 vaga por unidade habitacional; - nos usos nR, 1 vaga para cada 70 m² de área construída computável, excluídas as áreas computáveis ocupadas por vagas - nos usos mistos, 1 vaga por unidade habitacional e 1 vaga para cada 70m² de área construída computável destinada ao uso nR

REGRAS PARA IMÓVEIS LOCALIZADOS FORA DOS EIXOS DE ESTRUTURAÇÃO DA TRANSFORMAÇÃO URBANA

Qual a regra de número de vagas de estacionamento a ser aplicada fora dos Eixos? Não é mais obrigatório o atendimento ao número mínimo de vagas para estacionamento da LPUOS (PDE - art. 368, parágrafo 2º, inciso VIII)

Qual a regra de número de vagas de estacionamento para os usos das Leis de Incentivo? De acordo com o art. 369, é obrigatório o atendimento às disposições de número de vagas das Leis de Hotéis (8.006/74), Teatros (13.703/03), Hospitais (14.242/06) e Escolas (15.526/12).

Meu imóvel está fora da área de influência do eixo. Qual CA devo aplicar? O da Lei 16.050/14 ou da Lei 13.885/04? Deve-se aplicar o CA referente à Macroárea em que seu imóvel está localizado, estabelecido no Quadro 2A da Lei 16.050/14. Quando o CA máximo estabelecido nos Quadros 4 dos PREs da Lei 13.885/04 for menor que o máximo definido pelo PDE, deve-se aplicar o CA máximo estabelecido nos Quadros 4.

Que gabarito de altura máximo deve ser aplicado fora dos eixos?
Para as áreas fora do eixo, aplica-se o gabarito do Quadro 02A da Lei 16.050/14 ou dos Quadros 04 dos PREs, quando mais restritivos.
Os gabaritos definidos pela LPUOS para as zonas ZPI localizadas em áreas de influência dos eixos previstos e ZEIS 4 não são mais aplicados (PDE – art. 368, parágrafo 2º, incisos VI e VII), ficando tais zonas sujeitas aos gabaritos definidos para a macroárea em que estão localizados, conforme Quadro 02A.

Nas áreas fora do eixo, se houver edifícios na quadra que possuem gabarito maior que o estabelecido pelo Quadro 02A, é necessário seguir o gabarito de altura máximo estipulado neste quadro? Nas quadras onde, em mais de 50% da área dos lotes, as edificações existentes já tenham ultrapassado os limites de gabarito e número de pavimentos do Quadro 02A, as edificações novas poderão também ultrapassar estes parâmetros até os limites definidos pela Lei 13.885/04.

Fonte: Governo do Estado de São Paulo

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